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茨城県に家を建てたい！注文住宅の住宅ローンの3つある組み方を解説

住宅の購入をする場合に多くの人が利用することになるのが住宅ローンです。土地の購入をともなうことの多い注文住宅では、住宅ローンの仕組みは分譲マンションや建売住宅と比べて複雑です。

「つなぎ融資」「2本立て」「一本化」などといった耳慣れない言葉も多く、注文住宅で住宅ローンを利用する場合は、あらかじめローンの仕組みやメリット・デメリットについてしっかりと把握しておくことが大切です。

本記事では、注文住宅を建てる場合の住宅ローンについて、代表的な3種類の組み方を解説します。支払いの流れに加えてそれぞれの特徴や注意すべき点などについても詳しく解説しているので、住宅ローンを検討する場合の参考にしてください。

住宅ローンの組み方①：一本化

注文住宅の建設で土地をあわせて購入する場合、それぞれのローンをまとめた「一本化」と呼ばれるかたちでローンを組むことができます。もちろん土地と建物でそれぞれ別のローンを組むことも可能ですが、土地のローン審査が通ったにもかかわらず建物のローン審査が通らないなどのリスクがありえます。

しかし土地と建物のローンを一本化することで、審査が異なることから生じるこのようなリスクを排除できます。

ローンの申し込み手順においては、ローンを一本化で申し込む場合は、土地と建物部分の審査をあわせて行います。そのため事前審査の段階で、建築計画に基づいた見積書などを用意する必要があります。また本審査までに土地の売買契約を終えるほか、住宅建築の請負契約や建築確認まで済ませておく必要があるなど、スケジュールはタイトになりがちです。

ローンの開始は、土地の残金の決済日までに終える必要があります。融資が実行されたら土地残金を決済し、建物の工事の進行状況にあわせて、残りの資金を契約で定められたタイミングで随時支払います。土地残金の決済日までにローンの開始が間に合わない場合は、つなぎ融資などの利用を検討する必要があります。

メリット

一本化のメリットは、ローンの手続きや返済がシンプルになることです。2つのローンを抱えた場合、それぞれの返済計画の管理などが煩雑になりがちです。これらに要する労力が半分になるのは大きなメリットといえるでしょう。

またローンを一本化した場合、手数料などのかかる諸費用を圧縮できるのもメリットです。土地と住宅のローンを別々に組んだ場合、手数料はそれぞれで発生しますが、一本化することでこれを1本分にまとめられます。住宅ローンの手数料は数万円から数十万円にもなるのが一般的です。これらをまとめてコストを下げられるのは、大きなメリットです。

デメリット

一本化のデメリットとして挙げられるのが、土地選びから建築計画の決定にいたるまでの期間の短さです。ローンによる融資を土地の決済までに間に合わせなくてはならないため、スケジュールはタイトになりがちです。

また一本化の場合、土地と建物のローンをあわせて申し込むことから、ローンの事前審査の段階で建物に関する必要書類を用意しなくてはなりません。具体的には、建物部分の見積書の提示などが必要となります。

そのため、土地が決まった後は建築計画をできるだけ早く完成させ、ハウスメーカーへ提示しなくてはなりません。もちろんどのハウスメーカーにお願いするかも含めて、かなり急ぎ足で意思決定を固めていく必要があります。土地の決済までに融資が間に合わない場合、「つなぎ融資」の利用なども検討しなくてはなりません。

住宅ローンの組み方②：2本立て

2本立てとは、土地と建物のローンを別々に組むことを指します。住宅ローンを使って土地のみを購入することは原則的にできないため、土地分のローンの申込時には、建物部分も含めて仮審査を行います。その後、土地と建物でそれぞれ別にローンの本審査を行い、土地のローン契約が終わったら、土地の引き渡しにあわせて土地分が融資されます。

また建物分については、建物の契約時にローンの本審査を行い、建物の引き渡しとあわせて融資が実行されます。そのため、土地の契約などと並行しながら建物の建築計画の作成を進めていく必要があります。2本立ての場合、ローンの融資は土地の決済と建物の引き渡しにあわせて行われます。

それぞれの手付金や中間金の支払いには間に合わないため、それらの支払いは原則的に自己資金でまかなう必要があります。自己資金が不足する場合は、ローンを一部前倒しで実行してくれる「分割実行」などの検討が必要です。

メリット

土地分のローンが先行融資されるため、金利の高いつなぎ融資を使うことなく残金分を決済できます。また分割融資を利用することで一部のローンを前払いしてもらえるため、自己資金が不足している場合でも建物中間金などに当てられます。

デメリット

土地と建物でローンを別々に組むため、契約書類の準備などに要する労力はもちろん、かかる手数料も2倍になってしまいます。また土地に関する融資が始まった時点で、土地分のローンに対する返済がスタートする点にも注意が必要です。特に賃貸住宅に住んでいる場合は現在の家賃に加えて土地分の返済が重なることとなり、一時的ではあれ金銭的な負担が増してしまいます。

住宅ローンの組み方③：つなぎ融資

「つなぎ融資」とは、住宅ローンの融資が開始するまでの間に支払わなければならない費用をまかなうための、別口の融資のことです。

住宅の土地の購入や建築では、契約の進捗に応じて契約期間の途中で支払いが生じます。具体的には土地の引き渡しの際に支払う残金の決済のほか、建物工事の着工金や中間金などがこれにあたります。住宅の購入では、最終的な建物の引き渡し前に、総額の7〜8割分の費用を支払うかたちが一般的です。一方で、住宅ローンは完成した住宅に抵当権をつけることで融資が開始されるため、建築途中の段階では基本的に融資はされません。

そのため、着工金や中間金が自己資金から支払えない場合はつなぎ融資を受けることで、それらの支払いにあてるかたちになります。

つなぎ融資は住宅ローンが承認されていることを担保に行われます。そのため、住宅ローンのような大掛かりな準備をすることなく、比較的簡単に融資を受けられるのが特徴です。しかし、本来担保となるべき抵当権の設定がない状態で資金を借り入れるため、金利は住宅ローンよりも高くなります。

つなぎ融資を申し込む場合は、住宅ローンの借入時にあわせて行います。住宅ローンの事前審査の際に、つなぎ融資分の審査を受けることになり、審査に通れば、住宅ローンとあわせてつなぎ融資の契約を行います。

契約後は、契約時に定めた資金が必要な期日に融資を受けます。ただしつなぎ融資では、融資を受けた翌日からつなぎ融資分の返済が始まるため、金利負担が生じる点には注意が必要です。金融機関によっては、負担を抑えるために元金分の返済を行わない「元金据置」が可能な場合もあります。

住宅が完成したら、抵当権の設定とともに住宅ローンの融資がおりるので、融資された資金から契約残金の支払いを行い、あわせてつなぎ融資の一括返済を行います。

メリット

つなぎ融資のメリットは、自己資金が少ない場合でも注文住宅の購入を進められることです。住宅の建築では、着工金や中間金など、建築の途中で費用を支払います。これらを自己資金で用意できない場合でも、つなぎ融資を受けることで資金面での制約が軽減されます。自己資金に左右されることなく注文住宅を購入できるのは大きなメリットです。

仮につなぎ融資がない場合、着工金や中間金を自己資金で支払えない人は、すぐに住宅ローンの融資が始まる完成した住宅しか購入できないことになります。具体的には、選択肢が建売の住宅や分譲マンションのみとなってしまい、住宅購入に大きな制約を受けるかたちとなります。

つなぎ融資は住宅購入の選択肢を大きく広げることのできる、メリットの多い融資の仕組みといえるでしょう。

デメリット

つなぎ融資のデメリットとして挙げられるのが、金利の高さです。住宅ローンで前提となっている抵当権がない状態で融資を受けるため、その分金利は高く設定されます。

金利は住宅ローンが1%前後であるのと比べてつなぎ融資は2〜3%と、おおむね2〜3倍程度となっており、住宅ローンと比べると金利負担は高くなります。また融資を受けることから、借入の手続きが別に必要で、融資に関連する事務手数料なども新たに生じます。

さらにはつなぎ融資で借り入れた資金は、住宅ローン控除の対象とならない点にも注意が必要です。

まとめ

注文住宅を建てる際、自己資金だけでまかなう人は少数で、多くの場合ローンを利用します。住宅ローンの借り入れを前提として、どのようなかたちで融資を受けるのかを考えながら、建築計画を立てるとよいでしょう。

しかし、資金計画について「ローンの知識が足りない」「そもそも、よくわからない」「忙しくて時間がとれない」といったことも多くあります。そうしたときは、住宅のプロである不動産会社に相談し、実績や経験に裏打ちされたアドバイスを受けるようにしましょう。

プロの目線で適格なアドバイスを受けられれば、具体的な計画を描き、実現に向けて歩んでいくことができます。「一人で悩んでいる時間がもったいなかった」と感じられるはずです。ぜひ、お気軽に相談してみてください。